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【アジア部代表者プロフィール: Akiko】
単身渡米留学、卒業後、外資系土地開発会社に就職。

ニューヨーク・ニュージャージーの開発プロジェクトに携わり、その後、大手米系総合不動産会社に転職、
エージェントとして10年以上、投資、商業および住宅賃貸管理を経験してきました。

日本とは規制・商習慣の異なるNY不動産の特性や魅力などマンハッタンの活きた情報を、現地からお届けします。

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不動産ランキング

【一般公開前の格安時に即買い!投資用物件情報】

皆さん、こんにちは。

本日は、投資家向けの物件の紹介です。

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セントラルパークを一望できて、ミッドタウンまで15分のロケーションにございます、唯一の7千万円以下の新築コンドミニアムです!!今一番のお勧め物件です。

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まだ一般公開していませんが、販売は始まっています。既に半分以上が売却済です。

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Common Charge(管理費)、RE Taxes(固定資産税)が月々$670で格安です。
今ご購入されて、すぐに貸し出せます。

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残り3部屋、絶対買いの物件です。
詳細・お問い合わせは以下までメールもしくはお電話で、
お気軽にご連絡ください。

Akiko Osaka
NYS. Lic. R.E. Agent/Residential & Commercial 
(ニューヨーク州公認不動産取引士/アジア部門代表)
Nest Seekers I N T E R N A T I O N A L
587 Fifth Avenue, 5th fl.
New York, NY 10017
Email: Akiko@Nestseekers.com
URL: https://www.nestseekers.com/agent/akiko-osaka


【アジア部代表者プロフィール: Akiko】
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ご購入にかかる諸費用内訳

こんにちは。ブログ担当福島です。宜しくお願い致します。

本日は、よくあるご質問の「住宅購入時の諸費用内訳」について解説させて頂きます。

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一般的にマンハッタンでコンドミニアムを購入する場合、現金購入で物件価格の3~4%、
ローンでの購入の場合、物件価格の5~6%が諸費用の目安になります。


まず始めに、内見に行った物件に居住者(以下:テナント)がいる場合と、空室の場合がございます。
テナントが契約日満期まで家賃の年払いをしている場合は、購入後にオーナーシップを占有できるので、
ご自身で住まわれるまで家主になるか、または投資として購入する場合は税金交渉後最終的に家賃収入を差し引くかという選択肢がございます。


お支払い方法(現金一括購入海外送金、またはローン)と、ご購入されるタイミングについて明確にしておきましょう。近年では、現金購入の場合でも額面が大きくなると2ヶ月近くプロセスに時間がかかりますので、注意が必要です。また、ローンの場合はPre-approvalレターを銀行にとっておかなくては前に進めませんので、こちらも必ず物件探しの前にご準備下さい。

以下諸経費内訳を列挙致しましたので、ご参照ください。
細かい数字は交渉の際に弊社担当エージェントが目安として使います。

1. タイトル保険+調査料
中古物件を購入する上で最も大きな費用はタイトル保険料+調査料で, 物件価格のおよそ0.5%~1%が目安になります。タイトル保険とは物件の権利に対する保険料です。

2. 弁護士費用
ニューヨークでは契約内容のレビューと交渉、デューデリジェンス(調査)、クロージングでの種々の書類レビューは
すべて弁護士が行います。費用は弁護士によって異なりますが、2,500-5,000ドルが相場です。
弊社でご紹介させて頂いている25年以上の経験を持つ弁護士は、$3,000程でご紹介が可能です。

3. 登記費用
登記費用は物件の権利が譲渡されたことを登記するために市に支払う費用です。通常750ドル程です。こちらも弁護士に依頼します。
弊社紹介に場合、上記の弁護士費用に登記費用は含まれています。

4. 固定資産税、管理費調整額
月半ばにクロージングが行なわれる場合、固定資産税(Real estate tax)とコンドミニアムの管理費(Common Charge)を日割りで精算します。

5. モーゲージタックス
ニューヨーク州はローンにも税金が課せられます。ニューヨーク市の場合50万ドル以下は1.8%、50万ドル以上の物件は1.925%がかかります。

6. 銀行弁護士費用(Legal Fee)
ローン付きでの購入の場合、銀行弁護士費用がかかります。通常600-800ドルです。


【新築物件は「買い手」が譲渡税を払う】


7. 銀行ローン手数料(Point/Discounted Point)
銀行や融資のプログラムによって異なりますが、銀行手数料を支払うことでローンの利率を下げることができます。銀行が宣伝している安い利率はこのポイントを買うことが条件になっていることもあるのでご注意ください。ポイントは経費として控除の対象となります。

8. ローン申請費用(Application Fee)
ローンを新規発行する際の手数料です。通常300-500ドルくらいです。

9. 譲渡税
譲渡税は通常売り手が支払うものですが、新築物件を購入する場合、買い手が譲渡税を払う商習慣があります。
ニューヨーク州には物件価格の0.4%が課せられます。ニューヨーク市には50万ドル未満の場合は1%、50万ドル以上の場合は1.425%がかかります。

10. 売り手弁護士費用
新築物件の場合売り手側の弁護士費用を負担する場合もあります。交渉可能な場合もありますが、通常買い手負担になることが多いです。

11. マンションタックス
ニューヨーク州では100万ドル以上の物件の場合、物件価格の1%のマンションタックスがかかります。

13. 管理会社・組合書類審査費用
購入の審査のために審査費用がかかります。コンドミニアムによって異なりますが、2,000-3,000ドルが目安です。


日本とは商習慣も法律も税法も全て異なりますが、一度プロセスを知ってしまえば、難しい事はありません。
弊社では、20年以上の経験を持つ、様々な分野の優秀な弁護士、会計士と仕事をしております。

弊社では、住宅では一億以下の物件から最大200億円まで、ビルディング売却・ご購入の案件、土地開発者との案件も幅広く扱っておりますので、ご不安な事やご不明点などございましたらどうぞお気軽にご相談ください。皆様のご連絡をおまちしております。



ニューヨークの不動産購入に関するお問合せは・・・

日本部門代表・大坂 晶子

Nest Seekers International
587 Fifth Avenue, 5th fl.
New York, NY 10019
Office: 212-252-8772
Akiko@Nestseekers.com


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【今年の夏に完成予定!ミッドタウンイーストの高級コンド】

皆様、こんにちは!

先週まで肌寒い日々が続いていたニューヨークにも、ようやき本日から、本格的に夏到来です!

さて・・・
本日は、まだ建設中のビルディング(新築分譲マンション)のご紹介です。

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その名も100E53ST(そのままですね 、笑。)


マンハッタンでは、在庫がなくいつも争奪戦になるため、ならば供給を増やせ!ということで
常に至る所で高層ビルが建設されています。その勢いは留まることを知りません。。

100 e 53


このビル1BRは2.635億から、ペントハウスは65億で売りに出ており、建設中にもかかわらず、すでに半分以上が売却されました。
ペントハウスはすべてまだ空室はございますが、残り15室となっております。

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モデルルーム・リビングルーム(一例)

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エントランス(完成時イメージ)


先日、お客様のご案内でこちらのビルを実際に内見してまいりました。

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各部屋の窓はすべて防音加工されているので、中心にいてもとても静か!
新築ビルディングだけれど、今までのようなチープな素材は使われておりません。

大理石から壁紙まで、ひとつひとつ洗練されたデザインは、マンハッタン、世界の中心地で活躍するビジネスウーマンを彷彿とさせました。

住んでみたい!!と私も思いました。

ミッドタウンの中心地(東側)に聳えるこちらの分譲マンションは、ミッドタウンで働く社会人に大人気です。


完売前に、お急ぎください。

ご興味ございましたら、こちらまで↓↓↓
ご連絡お待ちしております。




Nest Seekers International

587 Fifth Avenue, 5th fl.(5番街事務所)

直通:+1-212-203-3064

akiko@nestseekers.com

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住宅不動産ご購入の流れ

住宅不動産ご購入までの流れ





マンハッタンの不動産購入プロセスは、日本と若干異なります。


いくつもの複合的な要素が絡み合う不動産購入のプロセスですが、まずは最もシンプルなコンドミニアム(日本でいう分譲マンション)を例にとって大まかな流れを理解していただければと思います。


1. 住宅ローンの準備


金融機関の住宅ローン(以下モルゲージ)を使用する場合、モルゲージがいくら借りられるのかが記載されたレター(Pre-Qualify/Pre-Approval Letter)をモルゲージブローカーもしくはレンダーから入手することがマイホーム探しの最初の一歩となります。一括現金購入の場合を除き、これなしで物件探しをスタートすることのないようにご注意ください


2. 不動産エージェント(バイヤーズ・エージェント)探し


マイホーム探しだけでなく、これからの全プロセスをサポートしてくれる不動産エージェント(バイヤーズエージェント)を探します。バイヤーズエージェントなしでの購入は不利な交渉になる可能性が高いので注意が必要です。※詳しくは不動産エージェントの項参照


バイヤーズ・エージェントの費用は、購入する不動産の売り手(セラー)が支払うことになっており、買い手であるあなたには一切金銭的な負担はありません。もちろん私自身いつでもお引き受けいたしますのでお気軽にご連絡ください!(宣伝 笑)


3. 物件探し


実際のマイホーム探しをスタートします。不動産エージェントによるオープンハウスツアー、オープンハウスを行わない物件に連絡をとって見学をするプライベート・ショーイングなどをつかい実際にいくつもの候補物件を見て、最終的に購入したい物件を決めていきます。


4. オファーを入れる


購入したい物件の売主に対し正式に購入意思と購入希望価格を提示することを、”オファーを入れる”といいます。モルゲージを利用する場合には先述のPre-Qualify/Pre-Approval Letter、


現金購入の場合には金融機関の残高証明書をオファーフォームと共に提出します。


5. オファーの承諾


売り手からオファーに対する返答がとどきます。オファーが承諾された場合(Accepted Offer)にはすぐに不動産専門の弁護士を雇い(通常の弁護士ではなくNYCの不動産取引に通じた不動産専門の弁護士)契約へのステップへと進みます。弁護士が決まっていない場合には不動産エージェントに紹介してもらい選定します。


また、オファーが拒否された場合や、売り手からのカウンターオファーがあった場合には不動産エージェントを通して売り手との交渉を行います。


6. 契約


契約内容や条件、交渉事項を弁護士と相談し弁護士は売り手側の弁護士と交渉をします。同時に弁護士は物件のこれまでの持ち主や抵当権の有無などに関する調査をタイトルカンパニーに手配する。


契約内容が確定したら買い手側、売り手側ともにサインを行い契約手続き完了となります。


7. クロージング/支払い精算と不動産権利譲渡


売り手と買い手の弁護士により実際の不動産権利譲渡の最終日程の設定を行い、モーゲージを利用する場合にはそれに合わせてモーゲージの支払いがされるように手配します。


クロージングの当日には、モーゲージ、弁護士費用、タイトルインシュアランスなどを含め全ての支払いが精算され、不動産の権利が譲渡されることにより購入完了となります。





※実際の流れは物件により異なりますので具体的にお知りになりたい場合にはいつでもお気軽にご連絡ください。




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Office: 212-252-8772
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Licensed Real Estate Broker NY, NJ, FL, CA ·Tel: 800-330-4906·© 2001-2017 Nest Seekers LLC. BRE# 01934785
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