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【アジア部代表者プロフィール: Akiko】
単身渡米留学、卒業後、外資系土地開発会社に就職。

ニューヨーク・ニュージャージーの開発プロジェクトに携わり、その後、大手米系総合不動産会社に転職、
エージェントとして10年以上、投資、商業および住宅賃貸管理を経験してきました。

日本とは規制・商習慣の異なるNY不動産の特性や魅力などマンハッタンの活きた情報を、現地からお届けします。

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不動産ランキング

現金一括VSローン、その背景

週末の好天とは打って変わって、月曜日から肌寒い一週間の始まりです。



さて、秋にも関わらず、依然不動産商戦、とどまるところを知らぬニューヨークですが、ここ数年は「ダウンペイメント(頭金)はどの位入れるべきでしょうか?」というご質問をよく受けます。


住宅市場の好況を受け、90%ローンや100%ローンなど、小額もしくはダウンペイメント無しでも融資できます的なローン商品も多々出てきていますが、

ご質問の多くは「20%以上にしたほうがいいですか?」です。

それも、20%のダウンペイメントでは買えないといわれた、これまで何度もオファーを入れたのに全て他のオファーに負けてしまった・・・という背景にあります。

人気がある物件つまり多くの人が購入したいと思っている物件には複数の入札が入ることも多く、この複数入札の戦場に打ち勝つためにはダウンペイメントの比率も関係するか?

という疑問があるわけです。

ダウンペイメントの比率が入札の勝敗に関係するか?という率直な答えはイエスです。

セラーはバイヤーから入札された金額の高低もさることながら、バイヤーがどの程度ダウンペイメントをおくのかということを非常に重要な判断材料にします。

理由は、ローンを利用する際も一般的に銀行は自分達で査定した物件の価値(Appraisal Value)の80%までしか融資をしないからであり、その査定金額が実際の取引金額(Market Value)より低かった場合、20%しかダウンペイメントをおけないバイヤーの場合、取引が成立しない可能性があるためです。


例えば、350Kの物件があったとします。

この物件に400K & 20%のダウンペイメントで購入するというオファーを入れたとします。この場合必要なダウンペイメントは80Kになり、320Kの銀行融資が必要です。

ところが銀行の査定価格が350Kと出た場合、銀行はこの価格の80%、つまり280Kまでしか融資をしないことになり、当初希望していた融資金額に40K(4万ドル)足りなくってしまいます。

現在のようなセラーズマーケットでは、この差額はバイヤーが現金で用意しない限り物件の購入はほぼ不成立となります。

セラー側からしてみると、オファーを承諾し、その後契約まで1週間ほど待ち、その後さらに査定結果が出るまで1週間ほど待ち・・・その後バイヤーは結局購入することが出来ませんでした・・・というのは最も避けたい状況です。


ところが、例えば同じ物件に対して、390K & 50%のダウンペイメントというオファーがあったとします。

この場合には、銀行の査定価格が350Kどころか、例えば250Kであったとしても、銀行はその80%を融資するわけですから、このオファーに必要な融資額である、195K(390Kの50%)は十分に調達可能です。

現実的には査定価格がそんなに低く出ることはありませんので、セラーにとって「50%のダウンペイメント」というオファーは、ほぼ完全に低い査定により取引が成立しなくなるという意味でリスクヘッジになります。

つまり購入金額のキャッシュの部分が大きければ大きいほど、複数入札になった場合に勝てる見込みが高くなるというわけであり、もちろんオールキャッシュ・ノーローンで購入するというオファーが最も強いということになります。


※ちなみにダウンペイメントをどの程度にしたら良いのかというのは、その物件の種類や人気度、バイヤーの方の資産・収入・負債の状況、セラーのタイプや状況などにより完全にケースバイケースとなり、実際に物件探しをする段階でバイヤーの方と綿密に計画と作戦を練って決めるということになります。




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不動産ランキング

よくある質問

当たり前ですが、不動産購入は、不動産投資家の方々を除いては、一般的に一生にそう何度もあることではありません。
ニューヨークに不動産を購入したい。でもわからない事だらけで不安がたくさん・・・。

そこで、簡単ではありますが、以下、よくあるご質問をまとめてみました。
ご参考までに、どうぞ。

■アメリカで(ニューヨークで)不動産を購入する際の注意点は?

当然ですが・・・
物件選びより、まず信頼できる不動産業者を選定することです。
外国で高額な買い物をする訳ですから、米国内で(州内で)その不動産業者が保有している規模・質・数や、どういった物件を扱っているのか、どういったロケーションにフォーカスしているのか、いい弁護士や会計士をよく知っているエージェントかどうか・・・など、リサーチが重要です。
また、自分の希望を明確に伝え、多くの売物件の中から物件を選んでもらうことが重要です。
そして、不動産売買は、書類上のやり取りで決まります。
ご自分がサインをする書類がどういうものであるかをよく理解した上でサインをする事です。

■不動産の購入時にかかる費用は?

仲介手数料は無料です。
通常、売主が買主側のエージェント分の手数料を支払っていることになっています。
その他日本と違い、不動産所得税や印紙税、司法書士費用はかかりません。消費税もかかりません。
主な費用はエスクロー費、登記料、公証人料、権利保険費用、同意書料、書類作成料等です。

以下は、不動産購入の際に発生する費用のまとめです。

一般的な費用項目


Own Attorney           $2,000 – $2,500
Managing Agent Fee                           $250 – $500
Credit Report Fee                               $50 – $100 per applicant
Lead Based Paint Disclosure Fee          $0 – $50
Mansion Tax                                      1% of total purchase price where $1 million and over
Move-In Deposit                                 $500 – $1000 (Usually refundable if no damage)
Common charges, real estate taxes and insurance premium Adjustments pro rated as of closing


モルゲージ利用でかかる費用


Origination Costs – Points                      0 – 3% of value loan
Application, Credit Check, etc.               $500 + up
Appraisal                                             $275 + up
Bank Attorney                                      $500 + up
UCC-1 Filing                                        $75 + up
Mortgage Recording Tax                       Up to $500,000 is 1.8% of mortgage less $30
                                                           Over $500,000 is 1.925% of mortgage less $30
Title Insurance, Title Search & Recording Fees Approximately

                                                           0.5% – 0.8% of purchase price
Building Searches                                  $200 – $400
Recording Charge                                  $17 per document plus $5 per page
Real Estate Tax Escrow 2 – 6 months


新築物件などで販売会社から直接購入する際にかかる費用 (i.e. new construction)


NYC Real Property Transfer Tax             1% of purchase price up to $500,000
                                                            1.425% of purchase price over 500,000
NYS Transfer Tax                                  $4 per $1,000 of purchase price
Sponsor’s Attorney Fee                          $1,500 + up
Working Capital Fund Contribution An amount equal to 1 or 2 months common charges



■税金はどうなっていますか?

日本ですと、登録免許税、印紙税、不動産取得税などが存在しますが、アメリカでは購入の際にかかる税金は全くありません。ただ、日本と同じように固定資産税に相当する不動産税が存在します。

■マンハッタン市内の物件は築年数が古い物が多く、次に売る時に売りにくいのではと心配なのですが?

マンハッタンのレジデンシャルビルは25~35年なんて当たり前。
古いということで価値が下がらないのが、日本とは全く違う状況です。
米国では、購入価格を決める重要な条件は、その物件をいくらで貸せるかという利回りが1つの基準になります。
また、修繕積立金が管理費に含まれており、老朽前にリニューアルして、不動産価値を下げない工夫もされています。
築年数より、修繕・管理が重要視されています。
ちなみに、マンハッタンでは築100年経つと価値が上がります。

■自分で住む家を探しています。取引から実際入居まで、どのくらいの日数がかかりますか?

約45日ほどです。

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住宅不動産ご購入の流れ

住宅不動産ご購入までの流れ





マンハッタンの不動産購入プロセスは、日本と若干異なります。


いくつもの複合的な要素が絡み合う不動産購入のプロセスですが、まずは最もシンプルなコンドミニアム(日本でいう分譲マンション)を例にとって大まかな流れを理解していただければと思います。


1. 住宅ローンの準備


金融機関の住宅ローン(以下モルゲージ)を使用する場合、モルゲージがいくら借りられるのかが記載されたレター(Pre-Qualify/Pre-Approval Letter)をモルゲージブローカーもしくはレンダーから入手することがマイホーム探しの最初の一歩となります。一括現金購入の場合を除き、これなしで物件探しをスタートすることのないようにご注意ください


2. 不動産エージェント(バイヤーズ・エージェント)探し


マイホーム探しだけでなく、これからの全プロセスをサポートしてくれる不動産エージェント(バイヤーズエージェント)を探します。バイヤーズエージェントなしでの購入は不利な交渉になる可能性が高いので注意が必要です。※詳しくは不動産エージェントの項参照


バイヤーズ・エージェントの費用は、購入する不動産の売り手(セラー)が支払うことになっており、買い手であるあなたには一切金銭的な負担はありません。もちろん私自身いつでもお引き受けいたしますのでお気軽にご連絡ください!(宣伝 笑)


3. 物件探し


実際のマイホーム探しをスタートします。不動産エージェントによるオープンハウスツアー、オープンハウスを行わない物件に連絡をとって見学をするプライベート・ショーイングなどをつかい実際にいくつもの候補物件を見て、最終的に購入したい物件を決めていきます。


4. オファーを入れる


購入したい物件の売主に対し正式に購入意思と購入希望価格を提示することを、”オファーを入れる”といいます。モルゲージを利用する場合には先述のPre-Qualify/Pre-Approval Letter、


現金購入の場合には金融機関の残高証明書をオファーフォームと共に提出します。


5. オファーの承諾


売り手からオファーに対する返答がとどきます。オファーが承諾された場合(Accepted Offer)にはすぐに不動産専門の弁護士を雇い(通常の弁護士ではなくNYCの不動産取引に通じた不動産専門の弁護士)契約へのステップへと進みます。弁護士が決まっていない場合には不動産エージェントに紹介してもらい選定します。


また、オファーが拒否された場合や、売り手からのカウンターオファーがあった場合には不動産エージェントを通して売り手との交渉を行います。


6. 契約


契約内容や条件、交渉事項を弁護士と相談し弁護士は売り手側の弁護士と交渉をします。同時に弁護士は物件のこれまでの持ち主や抵当権の有無などに関する調査をタイトルカンパニーに手配する。


契約内容が確定したら買い手側、売り手側ともにサインを行い契約手続き完了となります。


7. クロージング/支払い精算と不動産権利譲渡


売り手と買い手の弁護士により実際の不動産権利譲渡の最終日程の設定を行い、モーゲージを利用する場合にはそれに合わせてモーゲージの支払いがされるように手配します。


クロージングの当日には、モーゲージ、弁護士費用、タイトルインシュアランスなどを含め全ての支払いが精算され、不動産の権利が譲渡されることにより購入完了となります。





※実際の流れは物件により異なりますので具体的にお知りになりたい場合にはいつでもお気軽にご連絡ください。




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住宅購入で米国居住ビザ(グリーンカード)がもらえます。

いかにもアメリカらしい?!移民法+景気対策


マンハッタンの不動産賃貸市場は常にメディアに取り上げられるほど高騰と競争が続いており、そのセールスマーケットも堅調です。

しかし全米という意味で不動産マーケットを見渡すと、堅調と呼ぶには程遠い低迷が続いており、米国経済にとって直接的なマイナス要因であり得る住宅不動産販売の活性化に対しては様々な対策が検討されています。
そして、その一つに移民に対して”$500K以上不動産投資をした移民に対してビザを提供”。
http://www.foxnews.com/politics/2011/10/20/senators-draft-bill-to-give-visas-to-foreigners-buying-pricey-homes/

日本人からするとかなりアクロバティックな法案ですが、国力を上げるために移民法を運用するいかにもアメリカらしい発想です。

不動産購入により取得できたビザが、就業やモルゲージなどに使えるのかどうかなどは、具体的な中身がはっきりするまでは何ともいえませんが、どのような形であれ世界中から注目され、インターナショナル・バイヤーが多いニューヨークの不動産マーケットに大きな影響を及ぼすことは間違いありません。

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