ライフオブニューヨーク

外資系不動産会社にて勤務。ニューヨークの魅力をご紹介するため、飲食事情、不動産のお話などなど活きた情報を日本人スタッフと共に現地からお届けします。

米国常識と商慣習の違い、ご存知ですか?

米国常識と商慣習の違い、ご存知ですか?

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住宅・事務所探しをするにあたっての注意点でもあるのですが、まずはここ米国ニューヨーク州での商取引を行うにあたり、事前に「あなたご自身が」知っていなければならない「米国常識」について触れたいと思います。これを知っていないと、取引中にかなりの確率で時間を食われますので、時間の節約の為にも、必ずお読みください! 
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皆様も知っているようで知らない、情報が満載です。


【テーマ①家主 vs. テナント 力関係と商習慣の違い

◎力関係・・・日本は借り主・買い主社会ですが、それに対しアメリカは完全に貸し主・売り主社会です。資本主義の上に様々な人種が混在している街ですから、家主の都合のいいように契約書が作られていることも少なく有りません。ご入居してから家主と揉める事がないよう、希望条件詳細をまとめて交渉に挑みましょう。但し、あまりゴネてしまっていると「本気で借りる気がない」という態度に捉えられ、いつでも破談を言い渡されてしまう可能性大ですので、オプションB,Cを用意しておきましょう。店舗賃貸・売買や土地売却などに関しては日本の常識等通用しないような様々な人種の地元の地主や家主との戦いになりますので、ニューヨークのアメリカ人社会で日々交渉に慣れている心強い不動産エージェントを見つけましょう。弊社では、ローカルの地主の所有地やビルディングを所有する家主との関係性が強くチームで動いておりますので、ご一任ください。

◎商習慣の違い・・・ 日本は暗黙の了解の国。アメリカ自分で発言・質問をしなければ動いてくれませんし、認めてくれません。「この位常識だから、わかってくれているだろう・・・」は通用しません。例えば、契約が終わっているのにガス業者が来ない。1日、2日のレベルではありません。半年来ないが為に店舗の家賃だけ払わされていつまでたっても開店出来ない話はしょっちゅうです。これはどんなに大手の不動産業者使っても一緒。というより大手になればなるほど担当者がころころ変わって、また最初から説明して、ぐったり・・・という苦労の連続です。しつこいようですが、マンハッタンで商売をするのは生半可な知識や常識で挑むと必ず痛い目を見ます。ブランドある「業者・会社」ではなく、あなたの為に戦ってくれる、そして経験があり信頼の置ける「エージェント」に依頼をしましょう。
 

light bulb ideaポイント!

例え日本の会社であっても、国をひとつ跨げばそこは外国です。郷に入らずんば郷に従う。
米国のコモンローに乗っ取って日本企業も現地で商取引をしていることを、忘れないで下さい。
そして、現地の地主や家主は無知と思いましょう。
サービスはお金で買う国、そして米国企業しか知らないと思いましょう。日本で大手企業でも、彼らが知らなければ彼らの中では信用がありませんので、あれこれと書類提出を求められます。また、現金社会でないので、「米国内の」銀行でどれだけ多くの軍資金があるのか、資産を所有しているのか、が彼らの判断基準です。
日本のやり方を通しても、説明しても、なかなか理解してくれません。



《アメリカのびっくり仰天 商習慣①》
 
例えばあなたがビルを建てる、ホテルを購入する・・・など、建設業者が必要になったとします。
信用もあるし日本語が通じるから…は要注意。安易な気持ちで日本の大手の建設業者と契約すれば、
値段は3倍かかります。現地大手の米系建設業者と際してサービスの質は変わりません。

結局、下請けはどの建設業者を使おうが、英語を理解しない移民の工事作業員も多く、
コントロールが大変です。工事作業員がサボろうが、当然人件費として経費は発生します。
時間通りに来ない、無断欠勤、サボる・・・そして、目標の竣工日には当然間に合いません。
いやいや、その分資金力はあるからいいのです・・という懐大きいお客様は別ですが、
現地でも、探せば日本人の建設業者でアジア系の下請けをうまくコントロール出来ている
業者はいますので、必要に応じてお問い合わせください。


 
【テーマ②:アメリカでは州ごとに
税務、労務、法律全て異なります】


















米国では、州が異なると法務も当然異なります。現地の法律を正しく理解し、
税金対策など懸念事項を入念にチェックする必要がございます。
 




「カリフォルニアで独立しました」、「デラウェアで登記済みです!」・・・と
日本から海外で新規事業を目指す方も多くいらっしゃいます。とても喜ばしい事です。
しかし、ただ単に登記手続きを行れていても、州によって税法から不動産法、労務全て法律は異なりますので、別の州で事業を開始する事が出来ません。

日本の税理士や弁護士の方でも知らない人も沢山!で結構驚くのですが^^;
それもそのはず、米国コモンローは日本という国を跨いで法律の種類も違えば互いの法律が適応されませんので、現地の弁護士・会計士を使うのが鉄則です。

《アメリカのびっくり仰天 商習慣②》
 
効率的に、リーズナブルに・・・とお考えの方は、自分の商売を切り開くのですから、
大手でなくともきちんとした専門家は探せばいますから、それ相応の手数料を支払いましょう。
くどいようですが、サービスはお金で買う国アメリカ。手数料は交渉できますが、
知識・経験はただではありませんので値段の交渉には限界があり、
また、あなたの立場を守って戦ってくれる弁護士・会計士・不動産エージェントの手数料の大幅交渉は
失礼に値しますので、質のいい人材を選ぶのであれば、きちんとお支払いをして一生懸命働いてもらいましょう。さもなくば、断られるか、緊急時でも対応されず相手にされません。
これが、資本主義アメリカの考え方です。
 

light bulb ideaポイント!
ニューヨークで(あるいは他州で)事業設立をするには、その州での登記手続きが必須です。
また、
法律もよく訂正されますので必ず現地の弁護士事務所や会計士事務所を探しましょう。 
日本語の翻訳業務委託ができるコンサルもご紹介可能です。

※米国の企業弁護士は最低時給$800〜(約9万円〜)、
個人事業主が弁護士に依頼する場合は交渉にも依りますが最低時給$300〜(約4万円)、
日本の方は驚かれますが、時給$300は比較的リーズナブルです。
経験に富んだ先生方と幅広いネットワークがあり、
多くのお客様をご紹介させて頂いておりますのでお尋ね下さい。

ここニューヨークにも、経験豊富な弁護士 ・会計士・翻訳業務から人事を斡旋して下さるコンサルなど、一貫したチームがおりますので、お任せ下さい。
全て日本語でサポート致します。




【テーマ③会社契約したい!何が必要でどういう流れ?

くどいようですが、米国現地の管理会社や家主は驚く程日本の企業を知りません。日本でどれだけ信用のある大手企業でも、現地に支社がない場合は信用・知名度はゼロとなります。そして、現地に支社が無い場合はすぐに登記手続きを行えばいいのでは・・とお問い合わせされるお客様も多いのですが、実際には、米国内にてビジネスの運営が3年以下の場合は信用履歴が浅いため信用もほぼゼロの扱いになります。日本とは異国の地で信用度ゼロからのスタートで不動産の商取引を行う場合は、通常会社契約が難しくなります。やり方は勿論あるので不可能ではないのですが、日本とは異国の地での信用度ゼロからのスタートは個人契約に比べ提出頂く書類が多くなりますので、早い段階から書類のご用意をお願い致します。


★まず・・・会社契約には、以下の書類が必要になります。
全ての書類の納期は契約前の申請時。
後になって慌てない様、事前に書類の準備が必要です!

 
✔️課税対象となる資産の報告書
社用車等、課税対象となる資産はもともとの額面支給の90%の前後がtaxとして引かれてしまっているため、対応策が必要になります。大抵の場合は、Pay Stub(給与証明)などで額面が確認できれば問題ございません。

✔️現在の住宅の契約書はすぐに提出可能か?(現家主情報が必要)
申請書手続きに必要な情報になります。実際にそこに居住しているのかバックグラウンドチェックをする家主もいます。ソーシャルキュリティーや就労ビザを取得していないテナントや、米国内にてクレジットヒストリー(米国内で作成したクレジットカード履歴のポイントが規定値に達していないなど)信頼が無いと見られたテナントに対し、厳しい家主は家主に推薦レターを発行してもらってくださいという方もいらっしゃいます。こういう家主に対し、弊社では対策としてレター代行手続きも行っておりますので、必要の場合はお尋ね下さい。
 
✔️給与・年収証明(英文・ドル建て)
家主に支払い能力がある証明をする必要がございます。

 
✔️雇用証明書(英文・ドル建て
既に米国支社が存在している場合は米国支社から雇用証明の取り寄せが必要、但し米国内にて3年以上の勤務履歴に満たない場合は日本の本社からの雇用証明が必要になります。
米国支社が無い場合は日本ベースの雇用証明(但し英文ドル建て)が必要になります。
お客様の書類簡素化に備え、こちら雛形も扱っておりますので、必要の際にはお尋ねください。

家賃による年収規定・・・米国ニューヨーク州では、原則としてテナントの場合は家賃の40〜45倍、米国内個人の保証人の場合は80〜85倍の最低限の年収証明が求められます。
例えば、マンハッタンは一部屋$3,000/月が平均家賃なのですが、この家賃の住居を探す場合、少なくとも年収が$120,000~$135,000($1を100円計算とすると年収約1,200万円〜1,350万円の年収)の証明が必要になります。また、保証人は、米国内にて信用のある現地個人の高所得者のみが対象となるため、いずれもこれらの条件に満たない場合は、デポジットを数ヶ月分余計に支払う、もしくは家賃を数ヶ月分ないし一年分年払いを支払い・・・など家主によって求められる条件は異なります。

・保証会社を通す事も管理会社によっては可能です。保証会社を使えないビルディングもありますので、申請手続き前に必ず保証会社を使えるビルディングか確認しましょう。


✔️銀行預貯金残高証明書(英文・ドル建て)
・米国内において銀行口座を所有している場合は、預貯金残高が少なくとも家賃の3ヶ月分〜6ヶ月分あるものが必要になります。これに満たない場合は、日本国内もしくは海外の条件を満たすものをご用意ください。尚、日本の銀行のレター発行には5営業日要するところもございますので、後になって慌てない様、事前にご用意ください。
・日本の口座のみ所有の場合は、窓口にて英文・ドル建てで残高証明書を依頼します。上記同様、預貯金残高が少なくとも家賃の3ヶ月分〜6ヶ月分あるものが必要になります。


手続きの流れは、以下になります。

①不動産会社選び、エージェント探し
⬇️
②物件調査
⬇️
③物件内見
⬇️
④申請・書類提出
⬇️
⑤契約


【テーマ④日本の不動産業者と米国の不動産業者の違い】

日本で「不動産業者」と聞いてあまり良いイメージを持たない人もこの21世紀にはまだいると思うのですが、米国では「不動産ブローカー、いわゆる”不動産会社経営者”」はホワイトカラーの職種のひとつでいわゆる日本でいう「医者・弁護士・会計士」に続いて立場が強いとされています。理由は面白いもので不動産ブローカーの仕事は日本の不動産業界と異なり、不動産法・民事法など法律に関する分野、開発に関する規制・・・など様々な分野の試験を受け、通らなければ州の資格を与えられません。

※不動産資格者は一社に一人いれば良しではなく、資格無しでは米国不動産会社では雇用されません。


顧客開発から物件開発、弁護士・会計士との間に入って交渉を行うなどかなりハイレベルの英語力と知識が必要になります。
日本では不動産取引資格者は一社に一名でいいのですが、米国では一人一人の
エージェントがこの資格を保持していなければなりません。

あなたが雇う不動産エージェントに対して信頼を求めるのであれば、経験年数を聞くがベスト。10年やってれば、かなり一人前です。大手の不動産会社であっても、経験年数が少ないエージェントに案件を依頼して失敗しているお客様もいらっしゃいますので、エージェント選びには注意が必要です。

 
  1. 2018/07/07(土) 19:41:53|
  2. 日本の常識は通らない!米国で住宅や事務所を借りるときの注意点
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