ライフオブニューヨーク

外資系不動産会社にて勤務。ニューヨークの魅力をご紹介するため、飲食事情、不動産のお話などなど活きた情報を日本人スタッフと共に現地からお届けします。

Tax Abatementについて

Tax Abatementとは?


ニューヨーク市内の新築コンド含め鉄筋作りまたは木造造り(一言で木造、といっても日本と比べてどこからどこまでが木造か、というのはありますが)の築年50〜100年近いビルディングでも、

年々家賃が上がっております。



それに加え、マンハッタン市内では新たにコンドミニアムが建設されており、アッパーイースト・ミッドタウンイーストの着工件数は増加しています。

2004年〜 バブルが弾けるまでの2008年、コンドミニアム建設ラッシュは続き、今では※421A(Tax Abatement、タックス・アベイトメント)を採用している

コンドミニアムの数はマンハッタン市内で43,000件にも上ります。

結果として既にマーケットにある新築在庫は奪い合いに近い状況になりつつあるわけです。



※421Aとは・・・例えば倉庫街にデベロッパーが新しい集合住宅を建てると、ニューヨーク市にとってはその土地からの税収入が上がり増税効果があるため、

これを推奨するインセンティブとして、要件を満たしている新築物件にたいし、一定期間、一定額の税金の免除をあたえるのが421Aです。


Tax Abatementにはいくつかの種類がありますが、新築物件を購入する際に目にするのはこの421Aというタイプです。

税金の免除はビルディングそのものに対して行われますので、当然このビル内のユニットをコンドとして購入したオーナーもそのメリットを享受出来るので、一定期間、固定資産税、Property Taxが非常に低く抑えられます。
物件の購入者にとっては月々の支払いが抑えられるわけですから大きなメリットとなりますが、その適用期間も注意せねばなりません。

2007年まで、NY市は、25年という長期に及ぶTax Abatementを許可していましたが、現在では非常に取得しづらくなり、許可されるTax Abatementのほとんどは10年ないしは15年となっております。

例えば10年のTax Abatementの場合、3年目からタックスの額は2年毎に20%上がっていき11年目からは減税効果がゼロになります。

15年ものの場合には最後の5年間に毎年20%上昇していく仕組みで、これは25年ものの場合も同様です。

例えば2008年に建てられ15年のTax Abatementが適用・スタートしている物件を新築で購入した場合、そこに10年住むとその次の年、11年目の2019年からは税金が20%づつ上がっていくことになります。

つまり、10年後に売却しようとした場合、Tax Abatementは5年しか残っていないわけですから、

次に購入者する人にとっては、購入後から税金が上がり続けることになります。

たしかに不動産税が高額ではあるニューヨークではありますが(クイーンズ、ブルックリン、郊外も同様)、

もちろん物件価値という意味で言えば大きなマイナスであり、最終的には売却価格を大幅に下げることで

このデメリットを相殺せざるを得なくなるわけです。

これに対し、例えば2007年に建てられ、その当時25年のTax Abatementが適用されスタートしている物件を中古住宅として購入した場合、

2014年の現在でもまだ18年のTax Abatementが残っていますから、10年住んで売却しても、次の購入者にとってまだ8年のTax Abatementが残っています。

正確には最後の5年はタックスが上がっていくものの、前述の物件より売却しやすいことがおわかりになるかと思います。

結果的に、投資としての物件購入時にはTax Abatement を正しく把握することは非常に重要であり、

10年、15年のTax Abatement しかついていない場合には、販売時期を含めた投資戦略を十分に練っておく必要があるということになります。

その意味では現時点では貴重ともいえる25年のTax Abatementが適用されているビルディングは投資としては非常に魅力がありますので、

私たち投資のプロは常にチェックしています。

ここで!


お持ちの物件のTax Abatementが何年もので何時切れるかというのは弊社でも直ぐに調べられますので、

ご自身の物件のAbatementをお知りになりたい場合や、今後の投資戦略を練り直したい方、

実は、2014年度のTAXの節税の仕方、またはRetirement Savingの増やし方があります。

アドバイザリをご希望される方はお気軽にご連絡ください。

※まだ建設前、あるいは建設中のビルディングも、維持費・不動産税などランニングコストが比較的少ないまだ未開発のエリアでも、

十分利益が見込める案件もございますので、それについてはまた次回触れたいと思います。


お楽しみに!



◎お電話でのご連絡(米国東海岸時間の平日9am-6pm)

Nest Seekers International
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Office: 212-252-8772
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直通:1-212-203-3064

  1. 2014/09/08(月) 14:12:14|
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